境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
国家机械委


国家机械委关于出国留学人员工作的若干规定

1987年6月18日，国家机械委

根据《中共中央、 国务院关于改进和加强出国留学人员工作的若干问题的通知》和国务院国发[1986]107号文件精神，现对我委选派人员出国留学（包括研究生、进修、学习、培训、 合作研究人员）有关事项做如下规定：
—、选派原则
国家机械委所属各单位， 通过各种途径和方式选送人员到国外有关研究机构、高等院校、 工商企业进修实习或攻读学位是加快机械工业人才培养的重要途径，必须有计划、有重点地稳步发展，长期坚持。 要从机械工业的实际出发，密切结合国内生产、科研的需要，以解决生产、 科研中的重点问题为主，做到按需派遣，保证质量，学用一致。
二、项目申请
除国家统一选拔派出（简称国家公派留学）以外， 委属各单位通过取得奖学金或其他方式资助选派人员出国留学（包括研究生、进修、 学习、培训、合作研究）均为单位公派。 单位公派的项目必须经委内各主管司局审核，纳入本单位、本部门的派遣计划。
项目申报一般规定每年一次，于上年的11月底前由各主管司、 局集中交对外司汇总审核（委属院校由教育局汇总审核）后， 报请主管委领导审批。个别特殊情况在年内临时申报。
进修、学习期限一般为三个月至一年，由本委按计划确定。
派出单位应注意按项目需要选择具有较高水平或专业特长的合适的国外对口单位。
由定居国外及香港、澳门、 台湾亲友资助的出国留学人员应在公安部门办理自费出国申请手续。
三、管理工作
公派出国留学人员在办理出国手续前， 要与本人所在单位签订《出国留学人员协议书》，内容包括学习目标、内容、期限、回国服务要求、 留学人员出国经费的具体规定以及派出单位与个人双方的其他权利、 义务和责任等。
学习期间或期满后，一般不得改变原派出身份。未经本委批准， 不得擅自延期；逾期不归者，一年内停薪留职，一年后是否保留公职， 由派出单位视具体情况决定。
派出单位应指定专人与留学人员保持联系， 给予各方面关心和指导，督促其学成后按期归国。
出国进修人员在国外期间不享受回国休假待遇， 他们在国内的配偶，属在职职工，一般也不给予出国探亲待遇。
研究生在国外期间，回国休假事宜由人员所在单位确定， 其在国内的配偶，一般也不提倡自费出国探亲。如实属需要，由派出单位批准后， 通过公安局办理出国手续。探亲期限一般为3个月，逾期不归者，如属在职职工，则从第4个月起停薪留职。探亲期间如有申请留学者报主管部门批准后按规定办理转派手续。
留学人员回国后的休假期，由人员所在单位安排，一般不超过1个月。
四、经费标准
凡取得国外资助，由单位公派的出国留学人员， 在国外实行生活费大包干的办法，参照我驻外使、 领事馆规定的公费留学人员开支标准执行，如国外不能资助往返国际旅费，则其旅费（人民币）由人员所在单位负担，国内工资照发。在职的获准出国自费留学人员， 自出境后的下一月起停发工资。
受聘出国讲学、技术指导、合作科研并在国外领取工资的人员， 原则上由派出单位参照国家教委、财政部（86）教外综字088号《出国教师生活待遇的有关规定》中经费包干标准执行。
上述人员所获资助费或工资，除按标准支付包干费用之外， 其他剩余部分归出国人员所在单位所有，并在出国留学协议书上明确经费处理办法。无外汇帐户的单位应在委对外司结算， 外汇额度由对外司代存并归人员所在单位使用，人民币则退回原单位。任何单位不得留存外汇现钞。
原机械部、兵器部发布的有关出国留学工作的规定与本规定相抵触的，以本规定为准。本规定自公布之日起施行。

附 出国留学人员协议书（参考样式）

具有法人资格的企事业单位（以下简称甲方）的法人代表＿＿同志委托本单位＿＿＿同志作为代理人， 与＿＿＿＿＿（单位）＿＿＿同志（以下简称乙方），就甲方派遣乙方出国学习事宜，签定如下协议：
第—条 甲方派遣乙方出国学习是根据培养人才和教学（科研）工作的需要安排的。乙方同意甲方的安排，志愿出国努力学习， 学成及时回国为祖国社会主义建设事业服务。
第二条 甲方派遣乙方自＿＿年＿＿月至＿＿年＿＿月，以＿＿身份，赴＿＿国学习。
第三条 甲方和乙方商定的学习内容是 。 乙方须达到的目标是 。 甲方指导乙方确定具体的学习计划。
第四条 在乙方出国学习期间，甲方指定专人，给予必要的业务指导。甲方对乙方在国内的直系亲属，按国内同类职工，给予必要的关心和帮助。
第五条 甲方根据国家的政策和规定， 明确乙方在如下方面享受的待遇：
（一）乙方系（国家公派或单位公派出国学习人员）；
（二）出国服装补助费（人民币 元）；
（三）出国国际旅费（人民币 元）；或提供往返国际机票；
（四）国外学习、生活费发给标准；
（五）在本协议书第二条规定期限内国内工资照发；
（六）在本协议书第二条规定期限内国内公职保留；
（七）其他待遇（如回国休假待遇，提供回国探亲旅费、 配偶出国探亲、子女随其出国等）。
第六条 甲方在乙方按期学成回国后， 负责乙方的工作安排和使用，并积极创造条件发挥乙方的作用。
第七条 乙方保证按本协议书第二、 三条规定在国外努力完成学习任务。其间， 每三个月（进修人员）或一个学期（研究生）向甲方书面报告一次思想、学习情况。
第八条 乙方抵达学习所在国后，即向我驻该国使、领馆报到。 乙方在国外期间继续享受中华人民共和国公民的权利， 履行中华人民共和国公民的义务，并严格遵守我国对出国学习人员的要求和规定。
第九条 乙方学习期满回国后，应在一个月内向甲方报到，交还护照，办理有关手续。 乙方须根据本协议书第三条的规定向甲方提交书面学习报告（或学位论文，科研成果等。）
第十条 乙方保证回国后至少在甲方工作 年。否则， 乙方（或其新任职单位）应根据其不履行协议的时间， 偿还甲方提供给乙方在国外学习期间的部分或全部费用。
第十—条 乙方无论因何种原因需延长在国外逗留期限或改变学习内容， 均应在本协议第二条规定的学习期限结束前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，方可办理有关手续。甲方收到申请后， 应在一个月内作出肯定或否定的答复。
第十二条 甲方将根据需要决定是否将本协议书副本提交乙方学习所在国的有关方面。
第十三条 乙方经甲方同意后， 确定 同志（家住 现在工作单位 ）为乙方出国学习的国内担保人，担保人的义务是，督促乙方按本协议要求努力完成学习任务，按期回国服务。必要时、 担保人要责成乙方承担法律责任。
第十四条 甲方违反本协议时， 乙方有权向甲方的上级主管部门提出申诉，要求甲方的上级主管部门责成甲方执行本协议。必要时， 可由司法部门起诉。
乙方违反本协议时，甲方将根据乙方违约的轻重程度和不同情况， 对乙方采取批评教育、停薪留职、开除公职、要求偿还有关费用、 要求乙方所在学习国的有关部门协助履行协议、向司法部门起诉等措施， 来追究乙方的责任。
第十五条 本协议自公证之日起生效。签字各方应保证执行。
本协议一式五份，甲方执两份，乙方和乙方的担保人各执一份。 甲方向乙方学习所在国的我驻外使、领馆提交一份备案。
甲方代表或
甲方代理人（签字） 乙方（签字）

甲方单位公章： 乙方担保人（签字）