江苏省无锡市人民政府


无锡市住宅区物业管理暂行办法
　
１９９６年６月２５日　无锡市人民政府令第２６号




　　第一条　为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。


　　第三条　本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。


　　第四条　本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。


　　第五条　物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。
　　本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。


　　第六条　无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：
　　（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；
　　（二）审批物业管理公司资质；
　　（三）负责维修基金的管理；
　　（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；
　　（五）培训和考核物业管理专业人员。


　　第七条　各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。
　　市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。


　　第八条　住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。


　　第九条　同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。


　　第十条　业主管理委员会的权利：
　　（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；
　　（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
　　（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的主要措施；
　　（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；
　　（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。


　　第十一条　业主管理委员会的义务：
　　（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；
　　（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；
　　（三）接受物业所有人（使用人）的监督；
　　（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。


　　第十二条　物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。
　　物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。


　　第十三条　物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
　　物业管理公司应当具备的资质条件：
　　（一）自管或受托管理房屋建筑面积在２万平方米以上；
　　（二）有自己的名称、章程和组织机构；
　　（三）有固定的办公地点及经营场所；
　　（四）有３０万元以上的注册资金；
　　（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。


　　第十四条　物业管理公司的权利：
　　（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；
　　（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；
　　（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
　　（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；
　　（五）要求业主管理委员会协助管理；
　　（六）选聘专营公司承担专项管理业务；
　　（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；
　　（八）其他依法享有的权利。


　　第十五条　物业管理公司的义务：
　　（一）履行物业管理合同，依法经营；
　　（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；
　　（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
　　（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；
　　（五）其他依法应尽的义务。


　　第十六条　住宅区物业管理的内容可包括：
　　（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；
　　（二）日常环境卫生的清扫；
　　（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；
　　（四）治安和交通秩序的维护；
　　（五）其他需要管理的方面。
　　管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。


　　第十七条　物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。
　　《物业管理合同》应当明确：
　　（一）管理项目；
　　（二）管理内容；
　　（三）管理费用；
　　（四）双方权利和义务；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）其他。


　　第十八条　物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
　　为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
　　实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。
　　凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。
　　未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。
　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。


　　第十九条　住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：
　　（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；
　　（二）绿化管理费；
　　（三）清洁卫生费；
　　（四）保安费；
　　（五）管理费。
　　已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。


　　第二十条　设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：
　　（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取１．５％；
　　（二）公房出售时，按建筑面积每平方米３５元，在售房款中提取；
　　（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。


　　第二十一条　物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。
　　基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。


　　第二十二条　凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。


　　第二十三条　开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。


　　第二十四条　开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：
　　（一）住宅区规划图；
　　（二）竣工平面图；
　　（三）地下管网图；
　　（四）设备安装图；
　　（五）其他技术资料。


　　第二十五条　住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。


　　第二十六条　住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：
　　（一）擅自改变住宅区内土地用途的；
　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
　　（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；
　　（四）损坏区内公共设施、设备的；
　　（五）其他违反规定的行为。
　　上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。


　　第二十七条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：
　　（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
　　（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。


　　第二十八条　物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。


　　第二十九条　本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。
　　本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。


　　第三十条　江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。


　　第三十一条　本办法由无锡市房产管理局负责解释。


　　第三十二条　本办法自公布之日起施行。

广东省阳江市人民政府


印发阳江市城镇灵活就业人员基本医疗保险暂行办法的通知（阳府〔2005〕9号）




各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《阳江市城镇灵活就业人员基本医疗保险暂行办法》业经市政府四届五次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


阳江市人民政府
　　　　　　　　二○○五年二月三日


阳江市城镇灵活就业人员基本医疗保险暂行办法

第一条
为进一步完善我市医疗保险制度，建立健全多层次医疗保障体系，保障灵活就业人员的基本医疗需要，根据劳动和社会保障部办公厅《关于城镇灵活就业人员参加基本医疗保险的指导意见》（劳社厅发〔2003〕10号）和市政府《阳江市城镇职工基本医疗保险暂行规定》（阳府〔2000〕34号）（以下简称《暂行规定》），并结合阳江实际，制订本暂行办法。
第二条 本办法适用于下列人员：
1、 阳江市范围内的国有、集体企业下岗失业人员在非全日制、临时性和弹性工作等灵活形式就业的人员。
2、 领取失业保险金期满后未与用人单位建立劳动关系的人员。
3、因单位经济困难暂时无能力参加基本医疗保险或已参加因欠费停保而个人自愿缴费的人员。
4、个体经济组织业主及城镇居民从事有合法经济收入的自由职业者。
第三条
灵活就业人员参加基本医疗保险的缴费基数以统筹区域当年确定的社保缴费工资确定，并按市政府规定的缴费比例（单位和个人缴费比例总和）逐月缴纳基本医疗保险费。
第四条 灵活就业人员持本人身份证到社会保险经办机构办理参保、也可委托劳动保障事务代理机构或社区劳动保障服务机构办理缴费及申报医疗待遇等事务。
第五条 灵活就业人员个人医疗账户的资金来源和使用按《暂行规定》的有关条款执行。
个人账户资金从缴费的当月起按我市城镇职工基本医疗保险规定的比例逐月划入。
第六条 灵活就业人员的医疗保险待遇根据连续缴费的时间确定：
（一）首次参保，连续缴费不满6个月的，只按规定为参保人员建立医疗保险个人账户，参保人员只按个人账户金额享受医疗保险待遇，不能享受医疗保险统筹基金支付待遇。
（二）连续缴费满6个月不满12个月的，除按规定建立医疗保险个人账户外，从第7个月起，参保人员发生符合我市基本医疗保险规定的住院医疗费用，在扣除起付标准后分别按当年所在统筹区统筹基金支付比例的50%给予报销，按次计算。统筹基金年累计支付的最高限额为当年封顶标准的50%。跨年度住院的，以出院时间的年度统筹基金支付的封顶标准计算报销限额。
（三）连续缴费满12个月的，从第13个月起，按我市基本医疗保险的规定享受待遇，住院医疗费用记账（报销）办法按我市基本医疗保险的规定执行。
（四）原已在单位(企业)参保后转为灵活就业人员继续参保缴费的，其医疗保险统筹基金支付的医疗待遇按基本医疗保险相关规定执行。
第七条
灵活就业人员中断缴费超过一个月的（在失业保险金领取期限内除外），停止享受基本医疗统筹基金支付医疗待遇；中断半年以上、一年以内的，允许足额补缴中断期内应缴纳的医疗保险费和滞纳金，可连续计算缴费年限，但应按首次参保人员享受统筹基金支付的医疗待遇；中断缴费一年以上重新参保的，应视作首次参保，重新计算连续缴费年限。
参保人员原已按规定在所在单位参加了基本医疗保险，因工作单位变动或企业实行改组转制等原因，在单位停止缴费的次月起2个月内（或失业职工领取失业保险金期满的次月起2个月内），转为按本办法参保并缴纳医疗保险费的，按我市基本医疗保险的规定享受待遇；原单位停止缴费的次月起2个月内（或领取失业保险金期满的次月起2个月），按本办法的规定转为灵活就业人员参保的，应视为参保，按本办法第六条规定享受医疗保险待遇。
第八条 凡符合本办法第六条规定的参保人，从享受基本医疗保险待遇的当月（即参保的第7个月）起，可同时参加高额补充医疗保险并享受相应待遇。
第九条
灵活就业人员参加医疗保险期间被各类用人单位聘（录）用后，用人单位已参加基本医疗保险的，应转由用人单位负责办理参保手续和缴费；用人单位因经济困难暂时无能力参加基本医疗保险的，个人可按本办法继续参保缴费，享受基本医疗保险相关待遇。灵活就业人员被各类用人单位聘（录）用后再次失业时，可按本办法的规定继续参保，并享受基本医疗保险中相关待遇。
第十条
灵活就业人员参加医保后达到法定退休年龄并连续参保缴费五年以上的，按《阳江市城镇职工基本医疗保险实施细则》的有关规定一次性缴足15年的医疗保险费，终生享受职工基本医疗保险待遇。
第十一条
灵活就业人员参保后必须按规定每月到地税部门缴纳医疗保险费，才能享受相应的医疗保险待遇；未按规定缴费的，从停止缴费的次月起不得享受基本医疗保险统筹基金待遇，个人账户金额可继续使用，用完为止。
第十二条
按本办法参保人员享受医疗保险待遇时，涉及个人账户管理、定点就医购药管理、转院诊治及异地就医管理、费用范围管理等事宜，均按我市城镇职工基本医疗保险的规定执行。
第十三条 本暂行办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第十四条 本办法自颁布之日起施行。