河北省唐山市住房制度改革领导小


唐山市住房制度改革领导小组办公室关于职工购房工龄有关问题的补充规定
唐山市住房制度改革领导小组办公



依据《唐山市直管旧公房出售办法》和国家有关职工工龄规定，为保证公有住房出售工作的有序进行，维护国家利益和购房人的合法权益，对在旧公房出售过程中，职工购房工龄的有关问题作如下补充规定。
一、在职职工的购房工龄一律计算到1995年12月31日。已达到基本离退休年龄尚未办理离退休手续的，按国家规定的离退休年龄计算购房工龄，超过基本离退休年龄的必须提交审批手续。在职职工区分领导干部、一般干部、工人分别由组织、人事、劳资部门开具证明。
二、离退休职工的购房工龄计算到国家规定的离退休年龄，凭离退休证和身份证办理，离退休证上未注明离退休年龄的按管理权限由组织、人事、劳资部门开具证明。实际离退休年龄超过基本离退休年龄的必须严格履行延长离退休年龄审批手续，未经审批的不能计入购房工龄。
1．职工的基本离退休年龄：
（1）干部：男年满60周岁，女年满55周岁；
（2）工人：男年满60周岁，女年满50周岁。
2．有关延长离退休年龄的规定：
（1）从市级人大主任、政协主席、各民主党派和工商联主委岗位离退休的干部，其离退休年龄可在基本离退休年龄的基础上延长5年，不足5年的按实际，超过5年的按5年计。
（2）从市级人大副主任、政协副主席、各民主党派和工商联副主委岗位离退休的干部，其离退休年龄可在基本离退休年龄的基础上延长2年，不足2年按实际，超过2年的按2年计。
（3）从处级以上岗位离退休的女干部，凭延长离退休年龄的批文复印件（或手抄件），离退休年龄可延长到57岁，离退休时不足57岁的按实际计算，超过57岁的按57岁计算。
（4）高级技术人员凭《延长离退休年龄审批表》复印件（或手抄件），离退休年龄可在基本离退休年龄的基础上增加10年，实际延长的退休年龄不足10年的按实际计算，超过10年的按10年计算。
（5）中级技术人员凭《延长离退休年龄审批表》复印件（或手抄件），离退休年龄可在基本离退休年龄的基础上增加5年，实际增加的年龄不足5年的按实际计算，超过5年的按5年计算。
3．职工没到基本离退休年龄提前退休的，其购房工龄从参加工作之日起计算到实际退休年龄。
三、有关折算工龄的计算
（1）从事特别繁重体力劳动、高空、高温、井下和其他有毒有害工作，按国家规定给予增加折算工龄的职工，在计算购房工龄时，其折算的工龄只能抵顶提前离退休的年龄。既有折算工龄，又按国家规定的基本离退休年龄离退休的，不计算折算工龄。
（2）离退休职工增加的折算工龄少于提前离退休时间的，按实际折算工龄计算购房工龄；折算工龄超过提前离退休时间的，只将提前离退休时间计入购房工龄。
（3）职工在上述特殊环境工作期间，因上学、出国、借调、住院、休养等原因，脱离该岗位期间，不得计算折算工龄。
（4）在职职工1995年12月31日以前的折算工龄可计入购房工龄，但折算工龄最多不超过5年，计入购房工龄后不超过基本离退休年龄。
（5）职工的折算工龄按隶属关系分别由组织、人事、劳资部门，凭档案记载的有效内容开具证明，档案中无有效记载不得开具证明。
四、退职、辞职、开除公职人员购房工龄的计算：
1．按国发〔1978〕104号文件退职的职工在职期间的工龄可计入购房工龄。
2．经批准辞职的职工在职期间的工龄可计入购房工龄；自动离职的职工在职期间的工龄不计入购房工龄。
3．开除公职人员在职期间工龄不计入购房工龄。
五、关于学龄的认定
1．职工在省以上教育主管部门承认的中等专业学校学习期间的学龄可计入购房工龄。高中、职业中专、职业高中、技校、培训和进修性学校的学龄不计入购房工龄。
2．不与参加工作时间相连续的学龄不计入购房工龄。
3．有两种以上学历的学龄只计算与参加工作时间相连续的一种学龄。
4．与学龄相连续的工作时间不计入连续工龄，则该学龄也不计入购房工龄。
5．中专学历的学龄一律凭毕业证书、中等专业学校毕业生登记表原件或中等专业学校毕业生统一分配派遣证办理购房工龄认定，大专以上学历的学龄凭毕业证书或其他有效证件办理。
六、离休干部的购房工龄从离休证载明的参加革命工作时间算起。1940年以前在工矿企业工作的老工人，购房工龄从1948年开始计算，1948年以后参加工作的从实际参加工作时间计算购房工龄。



1996年12月11日
“《物权法》第一案”中的法律溯及力问题探析
──张三诉李四返还占用房屋纠纷案
陈沛蓉

　　【问题提示】
　　承租人曾与XX市政府房管部门签订公房租赁合同。在落实政策公房改为私房发还给私人所有后，承租人是否与私房所有权人继续原公房租赁合同关系？如果恶意占有行为发生在《物权法》实施之前，且持续至《物权法》实施之后，法院判决时援引《物权法》的相关规定，是否与“法不溯及既往”的原则相冲突？
　　【要点提示】
　　房屋所有权人通过“公改私”取得了房屋所有权。根据“所有权变动不破租赁”规则，原属公房时成立的租赁合同关系，在租赁期限内不因房屋由公房转为私房而受影响，原承租人与私房所有权人应当继续原来的公房租赁合同关系直至原公房租赁合同期限届满。但原公房租赁合同期满之后，若租赁双方不续签租赁合同，则承租人与私房所有权人之间不再存在租赁合同关系。如果承租人既不与私房所有权人签订租赁合同，又不交纳租金，还拒不退还房屋，这样的行为即构成恶意占有。如果恶意占有行为发生在《物权法》正式实施之前，但一直持续至《物权法》正式实施之后，那么法院援引《物权法》的相关规定判案，并不与“法不溯及既往”的原则相冲突。
　　【案例索引】
　　一审：XX省XX市XX区人民法院（2007）芙民初字第XXXX号（2007年10月8日）
　　【案情】
　　原告：张三。
　　被告：李四。
　　原告张三诉称：2003年12月，XX市处理私房改造遗留问题领导小组办公室（以下简称私改遗办公室）落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发还给张三所有。落实房屋政策前，该房屋内西侧北向房间由李四从XX市政府房屋管理部门租住。落实房屋政策且原公房租赁合同到期后，原租住人李四既不与张三继续签订房屋租赁合同，也不继续交纳房屋租金，更拒绝退还房屋。2007年5月，私改遗办公室已安排李四在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，但李四仍然拒绝退房。为维护张三的合法权益，请求法院判令李四立即腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋；李四向张三赔偿从2003年12月起至2007年9月止的房屋租金损失7 050元。
　　被告李四辩称：李四与张三之间没有签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁合同关系。对私改遗办公室落实房屋政策将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋所有权“带户发还”给张三没有意见，但私改遗办公室安排的XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋面积太小，且李四正在对该住房进行装修。如果张三补偿李四经济损失6 500元，那么李四同意退房。否则，请法院依法公正处理，驳回张三的诉讼请求。
　　XX省XX市XX区人民法院经审理查明：
　　2003年12月5日，私改遗办公室落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权“带户发还”给张三。2005年9月29日，经XX市房屋产权管理局权属登记，XX市XX区XXX巷X号X楼房屋（建筑面积为XX.XX平方米）归张三所有，张三已领取该房的房屋所有权证。XX市XX区XXX巷X号X楼房屋于1959年被“私房改造”，落实房屋政策“带户发还”产权前，该房屋内的西侧北向房间（使用面积14.30平方米）作为公房由李四租住，每月租金为21.58元。落实房屋政策“带户发还”产权后，李四未与张三签订《“私改遗”发还房屋“带户发还”续租合同》，且既不支付租金，又不退还房屋。双方为此多次交涉、协商未果。2007年5月，私改遗办公室将李四安置在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，李四已办妥该房的入住手续，但仍然拒绝腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋。
　　上述事实，有房屋所有权证、私改遗办公室的证明及当事人陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
　　【审判】
　　XX省XX市XX区人民法院经审理认为：
　　张三对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权已经权属登记，应受法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，李四与XX市政府公房管理部门签订有公房租赁合同。然而，在公房租赁合同的租赁期间内，租赁物XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发生变动，发还给了张三，之后李四与张三未签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因而本案中在原公房租赁合同的租赁期间内，原公房租赁合同对李四与张三仍然有效。但在原公房租赁合同期限届满后，李四则应与现房屋所有权人即张三续签租赁合同。如果双方未续签租赁合同，则承租人李四理应腾退房屋给张三。本案中原公房租赁合同的租赁期间届满后，李四未与张三续签租赁合同，而且私改遗办公室又已另外给李四安排了住房，故李四对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋占有的依据即本权为租赁权已经丧失，李四拒绝腾退该房给张三已构成恶意占有，因而张三对被李四恶意占有的房屋依法享有返还请求权。同时，李四应对恶意占有期间给张三造成的房屋租金损失承担赔偿责任。参照XX市落实房屋政策文件的有关规定，并根据公平原则，房屋租金损失以原公房租赁合同租金的5倍为标准确定为宜，即自2004年1月1起按每月107.90元计算至2007年9月止。另外，虽然李四的恶意占有行为发生在《物权法》施行前，但其行为一直持续存在至《物权法》施行后，即《物权法》生效后，李四的恶意占有行为仍在继续，故本案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定，判决：一、李四搬出XX市XX区XXX巷X号X楼房屋，并移交给张三；二、李四赔偿张三房屋租金损失4855.50元。
　　一审宣判后，当事人未在法定期限内提起上诉，判决已经产生法律效力。
　　【评析】
　　一、正确理解和适用《物权法》中有关法律溯及力的规定
　　本案于2007年6月25日起诉至法院，于2007年9月19日开庭审理，于2007年10月8日作出一审判决。众所周知，《物权法》于2007年10月1日起正式实施。这样本案就成了在我国《物权法》正式实施后，第一起适用《物权法》进行审理并作出判决的案件。那么本案判决援引《物权法》的有关规定，是否违反了“法不溯及既往”的原则？
　　根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力。本案原告起诉时，《物权法》尚未正式实施，故原告只能依据《民法通则》的相关规定主张自己的权利。但在审理本案时，合议庭经合议认为，《物权法》已于2007年10月1日起正式实施，而这时被告李四仍然侵占原告张三的房屋，这种恶意占有行为一直在持续，故本案援引《物权法》第三十九条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定作出判决，与“法不溯及既往”的原则并不存在冲突。
　　“法不溯及既往”是各国普遍遵循的法制原则。我国也将“法不溯及既往”作为重要的民事立法原则之一，《物权法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”，是因为法律要保护权利，要维护秩序，特别是对于《物权法》的立法目的而言尤其如此，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保持其稳定，这样才能保护已合法取得的物权，避免因法律的变动而带来不必要的纷争。这也是全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《解读》一书中对《物权法》溯及力问题的明确解读。例如《物权法》第七十四条是关于车库、车位归属的规定，但不能说《物权法》作了这样的规定，现在的车库、车位就都要根据这条规定重新确定权利归属。从溯及力的角度来看，《物权法》的实施时间也是处理有关问题时如何适用《物权法》的标尺。因此正确理解《物权法》的不溯及既往规定，对于正确适用《物权法》无疑是相当重要的。
　　二、《物权法》中关于所有权的规定与《民法通则》中相关规定之比较
　　根据《合同法》的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即“所有权变动不破租赁”规则。所有权变动后，原租赁期间届满，如果双方没有继续签订租赁合同，那么承租人继续占有所有权人的房屋，这在法律上即构成一种侵权行为。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益、处分的权利”。在《物权法》出台之前，一般认为《民法通则》第七十一条规定就是认定和保护财产所有权的直接法源。民法上对财产的占有分为合法占有与非法占有。对财产的合法占有一般不会发生侵权现象。对财产的非法占有，即占有人是在一是没有合同依据，二是没有法律依据的情况下进行的占有。非法占有是一种侵权的违法行为，受害者当然可以依据《民法通则》有关保护财产所有权的规定，以请求侵权行为人停止侵权、返还财产、赔偿损失等方式来保护自己的财产权益。而如果根据《物权法》第二百四十二条“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任”、第二百四十三条“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定主张权利，则两相比较而言，后者的规定更具体，更细化，也更具有可操作性。
　　三、什么是善意占有？《物权法》对善意占有哪些规定？
　　善意占有是指占有人不知道或不应知道其不具有占有权利的占有，以及占有人占有该财产在主观上是没有过失的，是善意的。反之，如果占有人明知其无权占有或他人对其有无合法占有的权利表示质疑后还继续占有，则应认为是恶意占有。当然在一定条件下，善意占有也可能转化为恶意占有。善意占有制度在《物权法》出台之前，一直只是处于一种理论形态，而在司法实践中却没有直接的法条可供援引。如今《物权法》第二百四十二条、第二百四十三条即从正反两个方面规定了善意占有制度。根据《物权法》的善意占有规定，可以确定善意占有人占有他人财产时，即使造成财产损害也不应承担赔偿责任；而善意占有人对其占有的财产进行维护支出的必要费用，则还可要求财产所有人支付，从而强化了对善意占有人合法权益的法律保护。
　　总之，本案援引《物权法》关于善意占有的法律规定进行裁判，将超过租赁期限而不续签租赁合同，又不腾退房屋的持续侵权行为认定为恶意占有，这样既解决了行为性质的认定问题，又解决了《物权法》在本案法律适用中的溯及力问题，因而处理是恰当的。本案一审宣判后，当事人未提起上诉，息诉服判，也说明了法院对本案的裁判是正确的。
（编写人：陈沛蓉；
一审合议庭成员：江涛　廖建平　陈宏时；
作者单位：长沙市芙蓉区人民法院）