北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法
北京市建设委员会 北京市规划委员会 北京市国土资源局
北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法
【文号】京建法[2007]99号
【颁布单位】北京市建设委员会 北京市规划委员会 北京市国土资源局
【颁布日期】2007-01-26
【生效日期】2007-03-01
【法律层级】规范性文件
第一条 为了加强本市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理，规范新建商品住宅小区参建各方行为，保障住宅正常使用，根据有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内新建商品住宅小区(以下简称住宅小区)住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 市国土资源、规划、建设行政主管部门共同负责本市住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的监督管理工作。
区县国土资源、规划分局和建设行政主管部门负责辖区内住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的具体监督管理工作。
第四条 房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。
教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用。
第五条 市和区县国土资源行政主管部门与土地使用者签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为出让条件，并约定土地受让人应当持住宅小区建设方案(以下简称建设方案)向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续。
建设方案内容有重大变更时，受让人应在变更后的10个工作日内将变更内容及变更后的建设方案告知相关国土资源、规划和建设行政主管部门。
第六条 建设方案应当包括以下主要内容：
(一)住宅小区建设工程基本情况(附表)。
(二)建设工程的进度安排及保障措施。
(三)住宅小区分期建设时，建设方案还应当包括：
1、分期的区域划分，区域界限，建设时序；
2、每期区域内的住宅栋号及每栋建筑面积；
3、每期工程的公共服务设施项目、功能及建筑名称；
4、每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排；
5、每期工程的招标和竣工验收计划。
第七条 建设方案应当符合以下要求：
(一)每期建设应当包括住宅、与住宅配套的市政公用基础设施(含道路、绿地)及符合本办法第四条第二款规定的公共服务设施项目，工程建设进度安排合理。
(二)工程招标和竣工验收计划能够保证住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步建设、同步交付使用。
(三)分期的区域界限是道路或绿地的，将道路、道路照明、绿地纳入前一期建设范围。
(四)每期建设应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设的有效临时隔离措施。
第八条 房地产开发企业应当在申请建设工程规划许可证时提交建设方案。规划行政主管部门在办理住宅小区项目的建设工程规划许可证时，应当对房地产开发企业提出的申请是否符合规划意见书的要求进行审核，并注明与住宅同期进行验收的公共服务设施。
第九条 建设行政主管部门在办理住宅小区项目施工招标文件备案时，应当审核施工招标范围是否符合建设方案。
建设行政主管部门应当根据建设方案确定的施工招标范围核发施工许可证。
第十条 建设行政主管部门在办理商品房预售许可时，应当对房地产开发企业申报的预售方案是否符合建设方案进行审核。
房地产开发企业在预(销)售商品房时应当公示建设方案，并将建设方案和本办法第十三条内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预(销)售合同。
第十一条 建设工程质量监督机构应当根据施工许可范围对住宅、市政公用基础设施和公共服务设施等单位工程实施建设工程质量监督，并将建设方案的实施情况纳入质量监督报告。
第十二条 房地产开发企业应当按照建设方案确定的竣工验收计划，组织设计、施工、监理单位对住宅小区工程进行竣工验收。
第十三条 住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收：
(一)按照建设方案内容，完成市政公用基础设施和公共服务设施建设，并且竣工验收合格。
(二)公共服务设施规划验收合格，具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。
(三)市政公用基础设施等工程达到下列要求：
1、生活用水及节水设施齐全，水质符合相关标准。生活用水纳入城乡自来水管网的，须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区，供水设备应符合给水设计规范、设备完好。
2、生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。若因分期建设暂时无法提供永久供电的，须取得供电专业单位的认可，在规定的期限内，采取过渡性供电措施，并需保证用电的使用功能要求和使用安全。
3、采用市政管道燃气的住宅小区，应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接，并经燃气供应企业验收确认。若确因客观条件限制，暂时无法实现燃气供应，应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区，须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。
4、供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的，要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。
5、电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。
6、道路建设符合规划要求，与外界交通干道之间有道路相联，并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设。
7、完成住宅小区相应绿化建设，因季节原因未完成绿化的，应有防尘措施。
8、住宅周边场地清洁，道路平整。采取分期建设的，已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的，已完成道路、道路照明或者绿地建设。
第十四条 房地产开发企业依法选定的住宅小区物业管理企业应当参与住宅小区每期建设的竣工验收。
没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。
第十五条 房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位，并办理交接手续。
第十六条 房地产开发企业未按照建设方案进行住宅与市政公用基础设施和公共服务设施招标投标的，建设行政主管部门不予办理该项目招标文件备案手续。
第十七条 房地产开发企业未按照建设方案进行竣工验收的，或者在市政公用基础设施和公共服务设施等不符合第十三条规定条件时进行住宅工程竣工验收的，建设工程质量监督机构应当责令改正。
第十八条 房地产开发企业在建设过程中违反本办法规定或弄虚作假交付使用的，由建设行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统，向社会公布。情节严重的，建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的，由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。
第十九条 经济适用房住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施建设，参照本办法执行。
第二十条 2007年3月1日后(含3月1日)签订土地使用权出让合同的住宅小区项目，适用本办法。
2007年3月1日，全市所有已签订土地使用权出让合同，但是未开始进行施工招标的住宅小区项目，应当依据本办法补充制定建设方案，并按照本办法进行招标投标、施工许可、房屋预售和竣工验收。
工会工作创新探讨
张喜亮
中国社会业已站在了新的历史的起点上。这个新的历史起点就是党中央部署的贯彻以人为本的科学发展观、构建社会主义和谐社会。在伟大的历史起点上，党中央提出了一系列的理论思想，中国工会工作也必须适应党的理论的发展而以理论的创新推动工作的创新。当我们已经深切地感受到这样的历史性的转折并为之而心潮澎湃的同时，笔者想就工会工作的“创新”谈谈粗浅的看法，与同志们一起探讨。
一、创新务须把握规律
创新固然是指对未来的开拓，但是开拓未来必须把握历史。所谓把握历史，就是把握事事物发展的规律。
所谓规律就是事物发展的内在的本质性的规定。研究事物的规律一方面是从事物存在的本质规定性上分析即研究事物内在的矛盾性，另一方面是从事物的历史发展变化中归纳总结其一般性经验即从经验教训中获得对事物内在本质认识。只有把握了事物的本质，认识了事物发展的内在规律，才能真正地实现创新。那么，创新又可以体现在两个方面，一个是事物存在的环境发生了新的变化，适应环境的要求应运而生新的生存方式，另一方是事物内在主要矛盾的主要方面发生了改变，矛盾双方的作用发生了改变，这种改变使之出现了新的存在形式。
工会是劳资矛盾的产物，没有劳资矛盾就没有工会，劳资矛盾是工业生产方式的必然，那么，工会组织的存在就是历史的必然，并随着社会的发展而发展。工会是劳资矛盾的产物，是劳资矛盾的劳方的组织即工人的组织。在我国，工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织，代表职工的利益、维护职工的合法权益。劳资矛盾是工会产生和存在内在本质，代表职工的利益维护职工的合法权益是工会的基本职责。
工会工作创新主要表现在工会维护职工合法权益的内容的创新、维权的方法的创新以及组织效率的创新，等等。工会工作创新的本质要求就是在劳资关系的矛盾中找到平衡点。创新工会工作不能是盲目的，创新不是任意的行为。那种打着创新或改革的名义肆意改变工会工作的内容、方式和组织形式等做法，是完全错误的。所谓的“创新”、“改革”，也不是天经地义的正确。现在社会上流行一种看法，即无论青红皂白，只要冠以“创新”“改革”，似乎就是真理的拥有者而不容置疑。这样的所谓的“创新”或“改革”对我们的事业是有百害而无一利的。即便是真理，即便是正确，也是应当容许讨论和置疑的。真理和正确是在实践中得以证实的。
创新必须是一种理性的行为，是审时度势顺应时代有效解决实际问题的一种理性的活动。王兆国主席在全国工会领导干部高级研讨班上《坚持以理论创新推动工会工作创新》的讲话中指出：“切实把握加强工会理论研究的重要原则”，“必须坚持从国情、会情出发”，“必须坚持理论联系实际”，“必须坚持坚持继承和发展的统一”。那种无端地否定历史上形成的工会工作的经验的做法，不能称之为创新。
二、创新务须合法
法律是我们生活中的基本准则。《中华人民共和国工会法》第四条规定“工会必须遵守和维护宪法，以宪法为根本的活动准则”。我国的各种法律都是根据宪法制定，工会以宪法为活动的根本准则，就必须遵守法律。
工会工作创新以必须注意不能与法律相抵触。或许有人认为，法律的相对稳定性决定了其在某些方面，可能束缚了工会工作的创新。但是，我们必须指出，这是一个原则问题。法律固然有其相对的稳定性甚至是滞后性，这是法律的本质所决定的；——这是法律的问题。法律的问题还必须由“法律”解决即修正法律。在法律没有得到修正的时候，我们的行为必须要符合法律的规定。我们只可以在法律的原则下拓展我们的工作，这种拓展实际上也是一种创新，但是任何组织和个人都不得超越法律。不得与法律相抵触，这是法制社会国家治理及人们行为的基本准则。超越法律的行为是对社会秩序的破坏。
笔者以为，胡锦涛总书记对义乌市工会工作经验的批示，就是党对工会工作的认识和领导方式的创新。胡锦涛总书记批示：建立和完善工会领导的职工维权机制很必要。或许有人对此还存在着误解：工会工作历来都是党来领导的，要工会领导职工维权机制，这是不是削弱了党的领导？是不是要工会和党分享领导权？其实凡此疑惑，纯系党的十六届四中全会决议所指的“一些党员干部和领导班子理论水平不高”之范畴。中国共产党是国家的执政党，中国工会是党的群众工作的组成部分，中国共产党对中国工会的领导是历史形成的，这是写入《中华人民共和国工会法》的。坚持党对工会的领导和工会领导的职工维权机制，是一致的，是不存在任何矛盾的。工会法第六条明确规定，维护职工合法权益是工会的基本职责。既然法律规定了维护职工权益是工会的基本职责，那么，工会当然有权领导职工维权工作。胡锦涛总书记的这个批示，既是坚持了党对工会的领导这个基本原则，更是体现法律的原则精神。这个批示是党的民主政治建设的一个创新，也是党领导工会工作的一个创新。
王兆国主席在《坚持以理论创新推动工会工作创新》的讲话中指出：“加强工会理论研究是适应党的理论创新的迫切需要”。
党的理论创新了，我们工会工作的理论和实践都必须跟进党的理论的发展。随着我国社会主义市场经济的建设，工人队伍的结构发生了极大的变化。当前我国工人队伍中事实上存在着不同的群体阶层，农民工业已在产业工人中人数上占有了绝对的多数。以往我们工会工作的重点主要是在城市产业工人即全民所有制国营企业、国有企业及职工群众集体所有制企业，面对产业工人队伍的这种结构性的变化，工会工作也必须发生变化。在做好既要的国有企业和集体企业工会工作的同时，必须关注且认真做好在其它性质企业中的职工组建工会的工作，做好农民工的工会组建工作，——真正做到“组织起来切实维权”。
形势要求我们必须开创工会工作的新局面。然而，我们却发现，有些地方的工会组织以做好农民工集中的企业之投资人或经理人的工作为重点，甚至采取了一些承诺不收工会经费等等条件卑躬屈膝地请求，或者以推荐其为劳动模范和联合有关部门处罚不建工会组织的企业等恩威并施的手段，迫使这些投资人、经理人同意成立工会。这样的做法或许可以实现工会的组建率，但是，多损毁了中国工会的形象，违反了基本的法律精神。采取这样的一些方法建立起来的工会，也多是难以发挥作用的。笔者认为，所有这些非法手段开展的工会组建工作，肯定不是工会工作的创新。
工会法规定，工会是职工自愿结合的组织；劳动法规定，劳动者有权依法组织和参加工会。工会不是老板的组织，何以把组建工会工作的重点集中在了老板身上呢？这种做法偏离了工会的本质，也不符合法律的精神。相反，有的地方的工会却是依法在职工中广泛宣传，启发这些企业包括农民工在内的职工的组织意识和维权意识，在职工的要求下帮助指导其成立工会。工会成立以后，依法与企业主交涉工会开展工作相关的问题。这种首先在职工中宣传和启发其觉悟组建工会的一些做法及其成功的经验，笔者认为这肯定是工会工作的创新。之所以说是一种创新，就是因为在此前尤其我国进入社会主义社会以来，我们几乎没有了组建工会宣传和动员工作经历和经验，而工会此时所面对的是一项全新的工作。这些地方的工会组织适应了新形势，依照法律采取了宣传和启发职工组织意识的做法，取得了新成效。
三、创新务须取得实效
工作是否创新，不仅是从过去与现在的纵向比较而言之，也不仅是其它地方或单位的横向比较而言之。工作创新的关键应当是看这些新的工作内容或方法或组织整合，是不是促进了工作的发展，是不是解决了当前面临的实际问题。如果不能解决任何实际问题，不能把工会工作推向进步，那么，其内容再好、形式再新，也不能是真正的创新。创新务须取得实效，没有实效或者是根本就没有任何作用抑或是反作用的做法，都不能视为创新。
在深化社会经济改革和国有企业改革以后，工会面临着许多新的问题，怎样适应和谐社会构建的新要求，创建和谐的劳动关系，工会如何在企业的工作中真正地、更好地发挥应有的作用，一些单位的工会就提出了一些创新做法。
中国第一汽车集团公司工会，他们与有关专家共同开展针对一汽工会工作特点的专项课题研究，编制工会工作的流程，制定常规工作的流程图。由此，无论工会工作人员如何被动，只要遵循这个流程图就基本能够完成相关的工作。这种做法就属于创新的范围，因为它能够解决工会工作人员变动后工会工作顺利进行的问题。他们针对当前工会工作被边缘化的倾向，积极主动地制定了与企业人力资源管理部门协商，共同开展工作的战略。工会工作积极融入到企业工作的体制内去，与企业的工作和发展同步前进。这样的做法也属于工作创新的范畴。
企业工会工作以与人力资源管理部门的合作为突破口，融入企业整体工作中，这是一个很好的战略构想。人力资源管理工作就是要实现企业发展的人力资源的优化配置，而工会工作正是职工的工作即工会的会员正是人力资源管理部门工作的对象，两者有着天然的联系和共同点。比如工会做好会员的档案工作，把会员的档案增添一些劳动技能及工作履历的内容，就可以为人力资源管理部门制定劳动合同管理制度提供很好的帮助。辽河油田工会就正在着手这项工作，为将来《中华人民共和国劳动合同法》颁布以后企业完善劳动合同管理制度做好准备，另外，也为工会指导和帮助职工签订劳动合同奠定下了很好的基础。
以人力资源管理工作为突破口，工会工作逐步融入到企业工作当中去，一些远见卓识的工会领导同志都在做这样的探索。这是工会工作的创新，由此将改变工会工作“围绕”大局这样自我边缘化的工作格局。工会工作不是要“围绕”大局而是“融入”到大局当中去，成为大局的一部分。其实这样的认识是对企业工会工作本质的把握。企业的大局是什么？企业的大局就是要创造最好的社会效益和经济效益，以其所创造的物质财富和消费文化引领社会的进步。这样的大局必须要由企业的职工共同努力才能得以实现，劳资关系的和谐是创造这样的物质和文化的基础。调动职工的积极性，增强职工的凝聚力，提高职工的劳动生产积极性，如果没有工会的工作简直就是难以想象的。
劳资关系的问题是一个社会、一个国家、一个单位的最基本的问题。可以说，建立和谐的劳资关系是一切工作的基础，由此可见，工会的工作不但不能是被边缘化的，而且是最重要的基础性工作。所以说，工会工作从根本上讲，就是企业大局的组成部分。问题的关键就是要怎样把工会工作与企业的工作融为一体，成为企业体制内的一部分，而不是自我边缘化仅仅起到一个“围绕”的作用。设法把工会工作融入企业工作的体制内且保持工会社团的独立性，由此跳出那种“只有有为才能有位”或“只有有位才能有为”的困惑。这是一个创新，因为这种做法切实解决了工会在企业中作用的实际问题。
结束语
站在历史的新起点上，新世纪新阶段工会工作新局面的开创，必须与党中央的要求和国家的战略部署一致起来。党提出了以人为本构建和谐社会的科学发展观，工会工作也必须立足包括会员在内的职工，融入到党的事业、国家的建设和企业的发展大局中去。这就要求工会干部必须提高理论素养，以理论的创新推动工会工作的创新，走出一条中国特色的社会主义工会发展道路。创新必须把握工会的内在规律，依法行为，务须注重实效。