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漯河市人民政府关于印发漯河市农业综合开发管理暂行办法的通知

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漯河市人民政府关于印发漯河市农业综合开发管理暂行办法的通知

河南省漯河市人民政府


漯河市人民政府关于印发漯河市农业综合开发管理暂行办法的通知
漯政〔2006〕28号


各县区人民政府,高新区管委会,市人民政府有关部门:
  《漯河市农业综合开发管理暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
  二○○六年三月三十一日
  漯河市农业综合开发管理暂行办法
  第一章 总则第一条 为加强我市农业综合开发管理,提高农业综合开发的整体水平,促进农业和农村经济发展,增加农民收入,加快实现农业现代化,根据《中华人民共和国农业法》、《国家农业综合开发资金和项目管理办法》、《国家农业综合开发项目县管理办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称农业综合开发是指由农业综合开发主管部门批准立项,利用财政专项资金、银行专项贷款以及其他配套资金(含引进资金、各种经济组织资金以及个人自筹资金),对农业资源进行综合性治理和利用的活动。主要包括两类项目:(一)土地治理项目。包括稳产高产基本农田建设、粮棉油等大宗优势农产品基地建设、良种繁育、土地复垦等中低产田改造项目,生态综合治理项目和中型灌区节水配套改造项目。(二)产业化经营项目。包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目,农产品加工项目,储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。
  第三条 各级人民政府应当将农业综合开发纳入当地国民经济和社会发展规划。农业综合开发规划必须与土地利用总体规划以及有关行业规划相协调。
  第四条 农业综合开发要以“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导,认真贯彻党中央、国务院关于农业和农村工作的各项方针政策,紧紧围绕全面建设小康社会的目标,积极适应农业发展新阶段的要求,以农业主产区为重点,着力加强农业基础建设和生态环境建设,提高农业综合生产能力,保障粮食安全;着力推进农业和农村经济结构的战略性调整,积极推进农业产业化经营,提高农业综合效益,增加农民收入。
  第五条 农业综合开发应当创新机制,加强管理,实行与社会主义市场经济、公共财政相适应的管理机制和投资政策。
  第二章 资金管理
  第六条 各级人民政府应当采取积极措施,鼓励、支持、引导金融资金、民间资本、工商资本以及外资投资农业综合开发领域,逐步扩大农业综合开发资金投入。
  地方各级政府农业综合开发配套资金应列入同级年度财政预算。
  第七条 农业综合开发项目立项批准后,县区农业综合开发财政配套资金应在当年度工程实施前足额汇入本级农业综合开发专项帐户。县区配套资金不到位的,不予拨借市以上开发资金。
  农业综合开发资金按工程进度拨付。工程开工前,市财政部门先向县区财政部门拨借项目财政资金总量的30%,其余项目资金由县区农业综合开发主管部门、财政部门根据项目工程进度联合向市农业综合开发主管部门、财政部门申请,经复核后及时拨付。
  第八条 农业综合开发资金按项目管理。上级财政部门向下级财政部门拨借资金必须依据批复的项目计划。
  第九条 农业综合开发资金实行专人管理、专账核算、专款专用,严格按照农业综合开发财务、会计制度进行管理,按规定范围使用资金,严禁挤占挪用。
  第十条 财政无偿资金的使用实行县级报帐制。要严格按照《河南省农业综合开发财政资金县级报帐暂行办法》和《国家农业综合开发办公室关于进一步加强农业综合开发资金县级报帐工作的通知》规定的程序和手续报帐,报帐凭证经县区级农发部门审核后,县区级财政部门复核办理报帐手续。
  有偿使用的财政专项资金和银行专项贷款,必须依法办理担保或抵押手续,按照“谁受益、谁还款”的原则签订借款合同,明确债权债务,确定还款期限。
  第十一条 在充分尊重农民意愿的前提下,积极宣传、发动、引导农民群众自主投劳和筹集资金(包括现金和实物折资)。
  土地治理项目的农民筹资投劳按照“农民自愿,量力而行,民主决策,数量控制”和“谁受益、谁负担”的原则进行,并纳入村内“一事一议”范畴,实行专项管理。
  第十二条 农村集体经济组织和农户自筹配套农业综合开发项目的资金,由项目建设单位协助村民委员会(或村民小组)管理。
  第十三条 市县区财政部门、农业综合开发主管部门应当依法加强农业综合开发资金的管理,建立健全财务会计和内部审计制度。加强农业综合开发财政资金支出管理和项目成本核算,认真做好项目竣工决算,及时办理项目资产移交,提高资产使用效益。
  第十四条 审计机关依法对农业综合开发资金的使用情况进行审计。原则上在项目竣工后,每年进行一次。
  第三章 项目管理
  第十五条 纳入农业综合开发扶持范围的项目,应符合以下条件:(一)符合农业综合开发的立项条件;(二)投入和产出比较效益高;(三)有资金配套能力和还款保证,当地干部和群众有较高的开发积极性。
  第十六条 土地治理项目立项应符合以下条件:(一)要适应优势农产品生产的要求,符合土地利用规划,有明确的区域范围,根据“统筹规划、集中投入、连片开发”的原则,按流域统一规划;(二)项目区水源有保证,防洪有保障,排水有出路,灌排骨干工程基本具备;(三)具有较大的增产潜力。按照规模开发的要求,单个项目年度连片治理面积不小于1万亩。
  第十七条 产业化经营项目立项应符合以下条件:(一)项目符合国家产业政策及本地区农业和农村经济发展的整体规划;(二)具有资源和技术优势,产品销售有保障;(三)能够推动农业产业化经营,促进农村经济结构的调整和优化;(四)项目辐射面广,能够带动农民显著增收;(五)项目申报单位原则上应是国家级、省级农业产业化企业或农民专业合作经济组织,具有独立法人资格,有一定规模和实力,经营期两年以上,有较强的自筹资金能力,能保证资金安全运行;(六)近两年资产负债率小于70%,银行信用等级A级以上;(七)产品科技含量高,市场潜力大,竞争优势明显;(八)带动能力强,与农户建立了紧密、合理的利益联结机制;(九)建立了符合市场经济要求的经营管理机制。
  第十八条 农业综合开发实行竞争立项制度。(一)违反《国家农业综合开发县管理暂行办法》规定,被上级主管部门暂停或取消农业综合开发项目县区资格的,市农业综合开发主管部门,停止受理其各种农业开发项目申报。
  市农业综合开发主管部门每年根据各县区到期有偿资金还款比例高低进行排序,根据排序情况择优参与竞标。
  对产业化经营项目,上年项目验收不合格的,次年停止受理同类项目申报。(二)对土地治理项目,市农业综合开发主管部门应当细化项目验收条款,实行百分制考评,并按上年度项目验收评分情况,择优参与竞标。(三)上报产业化经营项目,必须符合上级立项要求,呈报单位必须有项目考察人签署意见,确定项目可行。市农业综合开发主管部门、财政部门在考察论证后择优上报。
  第十九条 各县区农业综合开发主管部门应依据农业发展中长期规划,制定本地区农业综合开发总体规划及阶段性开发方案,在此基础上,建立农业综合开发项目库。没有入选项目库的项目,农业综合开发资金不予扶持。
  第二十条 农业综合开发项目由项目建设单位提出立项建议,经县区农业综合开发主管部门会同有关部门共同论证后,由农业综合开发主管部门提出申请,并提交项目建议书和项目可行性研究报告,逐级审核上报,经批准后实施。
  第二十一条 项目实施计划一经批准,各县区农业综合开发主管部门要及时下达至项目实施单位,同时督促项目建设单位保质保量完成工程任务。因特殊因素确需调整,必须按管理权限逐级上报审批,经批复后,方可按变更计划实施项目建设。
  第二十二条 农业综合开发项目实行项目法人制、招投标制、资金和项目公示制、全过程管理制和目标管理责任制。
  土地治理项目中的井、桥、节水灌溉等建筑物工程和产业化经营项目中的固定资产投资由县区级农业综合开发主管部门、财政部门按照《招标投标法》共同组织实施招投标。其它配套物资设备(含产业化经营项目),按照《政府采购法》由县区级统一组织采购。
  农业综合开发财政资金及农村集体、农民自筹资金使用情况及项目建设主要内容,应进行公示。
  进一步加大从项目区选择、勘测、规划、设计、论证以及工程实施、监理到检查、验收全过程的管理力度,严格实行全过程管理制。认真落实目标管理责任制。市对县区、县区对乡镇、乡镇对村逐级签订目标管理责任书,落实任务,明确职责。
  第二十三条 农业综合开发主要单项工程实行监理制。对年度财政投资10万元以上的机电井、防渗渠道、机耕路、桥涵闸、农田防护林、种子仓库、晒场、拦河坝、排灌站等单项工程和专业技术性强的农业综合开发项目,项目建设单位应当委托具有相应资质的监理单位进行工程质量监理。
  第二十四条 农业综合开发工程建设进度实行月报制度。各县区农业综合开发主管部门要在每月1日前向市农业综合开发主管部门报送上月工程建设进度表。
  第二十五条 农业综合开发项目实行阶段性检查和竣工验收相结合的制度。年度工程完工后,项目建设单位应当按规定向县区农业综合开发主管部门申请验收。县区农业综合开发主管部门要全面组织项目验收。验收合格后,向市农业综合开发主管部门报送自验报告和申请复验报告,由市农业综合开发主管部门组织有关部门抽查验收。验收合格后,申请省、国家农业综合开发主管部门验收。
  市农业综合开发主管部门每年对竣工项目验收一次。
  第二十六条 农业综合开发项目竣工验收后,县区农业综合开发主管部门必须明确产权归属,落实管护主体,及时办理移交手续,建立健全各项运行管护制度,保证项目正常运转,长期发挥效益。
  第二十七条 农业综合开发项目区要逐步建立经济自立的投资、养护管理机制。按照“谁受益、谁负担”、“以工程养工程”的原则筹集项目运行管护费用。积极探索产权制度的改革,实行拍卖、租赁、承包等方式管护工程,保证工程安全。
  第二十八条 国家农业综合开发项目区内的耕地应依法进行保护,不得擅自征用或转作他用。如国家重点建设工程需要征用,须依法报经批准,并由建设单位补偿用以开发同等面积土地所需的资金。
  第四章 组织管理
  第二十九条 市农业综合开发领导小组负责议定市农业综合开发的方针政策,确定年度农业综合开发土地治理项目区和单项开发项目,审定全市农业综合开发财政资金分配原则和基本方案,协调解决农业综合开发中的重大问题。
  第三十条 市人民政府农业综合开发行政主管部门负责全市农业综合开发管理工作。
  各县区农业综合开发行政主管部门负责本辖区内的农业综合开发管理工作。
  第三十一条 各级财政部门对财政投入资金的使用实施全过程管理与监督。
  农业、水利、林业、畜牧、农机等部门在各自职责范围内,做好农业综合开发相关的管理工作。
  第三十二条 县区乡镇各级政府要加强对农业综合开发工作的领导,加强农业综合开发机构和队伍建设,实行项目和资金管理有机结合,用款与还款责任有机结合。重视发挥科技人员的作用,鼓励和支持科技人员参与农业综合开发。
  第五章 责任与奖惩
  第三十三条 违反本办法第十条规定,截留、挤占或者挪用项目资金的,由市农业综合开发主管部门、财政部门予以通报批评,追回被截留、挤占或者挪用的项目资金,并按截留、挤占、挪用资金额度的3倍扣减下一年度项目投资控制指标。对其单位主管人员和直接责任人员由其所在单位或上级行政管理机关给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十四条 对不能按期足额归还到期有偿资金的,停止受理各种农业开发项目申报,不再安排新的农业开发项目和下达各项农业开发资金,同时报经市政府同意后,采取预算扣款。
  第三十五条 违反本办法第二十二条规定,应当进行招标投标的建设工程而未实行招投标的,按照《招标投标法》的有关规定处罚。第三十六条 工作滞后或存在违规违纪问题,有下列情形之一的,暂停开发县区资格。(一)因工作滞后受到末位暂停处罚;(二)由于申报失实、选项不准、实施不力等原因,致使项目建设失败甚至无法实施,造成项目财政资金损失;(三)超越权限擅自调整已批复的项目实施计划,包括变更项目性质、建设地点、实施单位和调整项目建设内容,未按要求逐级报经市级、省级农开办或国家农发办批准,以及先调整后报批,情节严重的;(四)以开发县区为单位,挤占挪用项目财政资金累计10万元(含)以上、100万元(含)以下;
  (五)国家农发办组织竣工项目验收时,被评为不合格的开发县区;
  (六)对省农开办、国家农发办检查、验收、人民来信核查,审计和财政监督部门检查中发现的问题,未按要求及时整改到位;
  (七)违反《国家农业综合开发农民筹资投劳管理规定(试行)》(国农办〔2005〕239号),项目申报前未按规定程序征求项目区农民意愿。
  第三十七条 项目和资金管理存在严重违规违纪问题,造成重大损失或恶劣影响,有下列情形之一的,取消开发县区资格。
  (一)项目申报和实施中弄虚作假,采用“以旧顶新”、“以虚冒实”等手段,套取上级财政资金;搞形象工程,欺骗上级部门和项目区农民群众;
  (二)不执行农业综合开发财政无偿资金县级报帐制,不实行专账核算、专人管理、专款专用,违规用大额现金开支项目资金,财务管理混乱;
  (三)以开发县区为单位,挤占挪用项目财政资金累计达100万元以上;
  (四)因项目和资金管理中存在的问题,在社会上造成重大恶劣影响,败坏农业综合开发声誉;
  (五)强迫农民筹资投劳,并突破农业综合开发农民筹资投劳数额上限规定。
  第三十八条 各级农业综合开发行政主管部门或者相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级行政管理机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 对在农业综合开发工作中做出突出贡献的单位和个人,给予奖励。年度检查验收总评全市第一的县区和完成回收任务的县区,分别奖励项目资金10万元,并优先安排下年度项目计划。对在农业综合开发工作中涌现出的先进个人,每三年评选一次,逐级呈报批准后,进行奖励。
  第六章 附则
  第四十条 本办法自发布之日起实施。
  第四十一条 本办法由市农业综合开发办公室、市财政局负责解释。

雅安市人民政府办公室关于印发《雅安市城市规划区征地农转非人员就业和社会保障暂行办法》的通知

四川省雅安市人民政府办公室


雅安市人民政府办公室关于印发《雅安市城市规划区征地农转非人员就业和社会保障暂行办法》的通知
【雅办发〔2008〕2号】


雨城区人民政府,市级有关部门:
  《雅安市城市规划区征地农转非人员就业和社会保障暂行办法》已经2007年12月26日市人民政府第23次常务会议审议通过,现印发你们。请结合实际,制定具体的操作办法,并尽快组织实施。
  二○○八年一月二十二日
  雅安市城市规划区征地农转非人员
  就业和社会保障暂行办法
  第一条为统筹城乡发展,加快城镇化建设进程,维护被征地群众的合法权益,做好征地农转非人员就业和社会保障工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》、《关于做好失地无业农民安置工作的通知》(川委发〔2004〕1号)、《关于进一步做好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》(川委发〔2005〕12号),以及《四川省完善企业职工基本养老保险制度实施办法的通知》(川劳社发〔2006〕17号)、《关于印发四川省完善企业职工基本养老保险制度实施办法的实施细则的通知》(川劳社发〔2006〕18号)等法规政策,结合我市实际,制定本办法。
  第二条在雅安市城市规划区(雨城区19.3平方公里)经省政府批准的土地利用总体规划范围内,农村集体经济组织土地被依法批准征收,经依法安置并完成征地拆迁后,由农村居民转为城市居民的人员(以下简称农转非人员),适用本办法。
  第三条对城市规划区内因征地农转非的人员,一次性按每人6000元至15000元的标准予以补贴,用于失地后的生活补助、社会保险补贴等。该项费用作为征地成本,按照“谁征地,谁受益,谁补贴”的原则,由用地单位承担。其中:
  1、征地农转非时年龄不满16周岁的人员,向其法定监护人一次性发给生活补助费6000元;
  2、征地农转非时男年满16周岁不满60周岁,女满16周岁不满50周岁的人员,发给10000元补贴。为鼓励征地农转非人员参加社会保险,对办理征地农转非手续当年已参加基本养老保险且缴费年限(含补缴费年限)在1年以上的人员,可凭社保经办机构出具的养老保险参保缴费凭据,再发给5000元补贴。
  3、征地农转非时男年满60周岁以上,女年满50周岁以上的人员,一次性发给10000元补贴。
  第四条征地农民的农转非、就业与社会保障工作由雨城区人民政府统一负责,市(区)国土、公安、劳动、民政等部门按照职责权限具体承办,乡镇、街道、社区等在各自职责范围内开展工作。
  第五条征地农转非人员,在征地方案公告之日在籍的农村集体经济组织成员(含现役义务兵,在校学生,现在服刑、劳教人员)范围内确定。
  被征地人员的年龄,以征地方案公告之日作为基准日计算,出生年月以户籍管理部门登记的为准。
  第六条征地农民的“农转非”工作,须经集体经济组织提出,村、乡(镇)初审,经区国土资源管理部门审核确认并报市国土资源管理局备案后,由公安部门办理农村居民转为城镇居民手续。
  第七条各级政府及其相关部门,要按照“劳动者自主择业、市场调节就业、政府促进就业”的就业方针和“先培训后就业”、“以创业促就业”的原则,积极为失地无业农民的培训、就业提供服务,以促进其实现就业再就业。
  第八条失地无业农民可持本人身份证、城镇居民户口簿和所在社区居委会(村委会)出具的失地无业证明、征地安置协议到户口所在地街道(乡镇)劳动保障机构申请办理失业登记,经就业服务管理机构审查核实后,对符合条件的进行失业登记,免费发放《再就业优惠证》。失地无业农民凭《再就业优惠证》可在定点职业培训机构享受一次免费的职业培训服务,并可凭证享受城镇下岗职工失业人员有关再就业扶持政策。
  第九条劳动保障部门所属公共职业介绍机构,要积极为失地无业农民免费提供职业介绍服务,要积极开发公益性岗位,帮助失地无业农民“零就业”家庭成员中在劳动年龄内有就业愿望和劳动能力的人员实现就业。
  第十条有创业能力和创业愿望的失地无业农民,可以依照相关规定,参加创业培训,享受小额担保贷款扶持。
  第十一条失地无业农民在按本办法规定领取一次性补贴后,不再纳入失业保险范围。但可按自愿参保原则,以个体身份参加基本养老保险、基本医疗保险,参保缴费所需资金由个人全额承担。
  第十二条征地农转非时符合参加城镇职工基本养老保险条件的失地无业农民,可凭城镇居民户口簿、身份证等到雨城区社会保险事业管理局办理参保缴费手续。对参加基本养老保险缴费满15年以上,符合法定退休年龄和领取基本养老金条件的人员,从办理领取基本养老金审批手续的次月起,由雨城区社会保险经办机构按月发给基本养老金,直至死亡。
  征地农转非时已超过法定劳动年龄的人员(男年满60周岁以上、女年满50周岁以上),凡自愿参加基本养老保险的,凭区国土资源、公安等部门出具的相关手续,由本人一次性补缴15年的基本养老保险费。其补缴标准为:办理农转非手续时按省规定的当年缴费基数×省规定的当年城镇个体工商户缴纳基本养老保险费比例×15年。从办理完登记、缴费手续后的次月起,由雨城区社保经办机构按月发给基本养老金,直至死亡。
  第十三条法定劳动年龄内的征地农转非人员,缴纳基本养老保险费的年度缴费标准为:参保时按省规定的当年缴费基数×省规定的当年城镇个体工商户缴纳基本养老保险费比例。社保经办机构按规定为参加城镇职工基本养老保险的征地农转非人员建立个人帐户。
  第十四条参保缴费人员享受按月领取基本养老金标准为:领取基本养老金时个人帐户储存总额÷本人退休年龄相对应的计发月数+(退休时上一年全省在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资)÷2×个人累计缴费年限×1%。
  对在2008年1月至2010年12月期间符合领取基本养老金条件的人员,可按本办法计算的基本养老金与雅办发〔2005〕68号文件规定办法计算的基本养老金实行对比,按就高不就低的原则确定。在新老办法对比计算时,将老办法计算基本养老金的上一年全省在岗职工月平均工资基数统一为2006年全省在岗职工月平均工资。
  第十五条征地农转非人员从办理领取基本养老金的次年起,享受国家和省规定的基本养老金调增政策。其缴费年限视同参加工作年限,领取基本养老金时间视同退休时间。
  第十六条征地农转非人员参加基本养老保险后,在领取养老金期间死亡的,由社保经办机构按规定标准发给丧葬补助费、一次性抚恤金,并从死亡的次月起停发基本养老金。未达到领取基本养老金年限或开始领取基本养老金后死亡的,其个人帐户中个人缴纳部分未领取或未领取完的,由社保经办机构将个人帐户余额及利息支付给其法定继承人或指定受益人。
  第十七条征地农转非人员在按城镇职工基本医疗保险政策规定参保缴费后,享受相应的医疗保险待遇。
  第十八条符合《雅安市城市居民最低生活保障实施细则》的,可申请享受城市居民最低生活保障待遇。
  第十九条2004年1月1日以后在城市规划区内的征地失地农民,尚未办理农转非或已办理农转非但未享受到政府补贴的人员,一律改按本办法规定执行。
  第二十条本办法所称失地无业农民,是指在法定劳动年龄内,具有劳动能力,处于失业状态且有就业愿望的被征地农转非人员。
  第二十一条本办法从2008年1月1日施行。今后有新的法律、法规、文件规定的,按新的法律、法规、文件规定执行。过去有关规定与本办法不一致的,一律以本办法为准。
  第二十二条本办法由市国土资源局、市劳动和社会保障局、市民政局按各自职能负责解释。
  第二十三条各县可根据实际情况,参照本办法制定本县城市规划区征地农转非人员就业和社会保障办法。

理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。